Nagyon ritka (mint a buszbaleset) de ne veled történjen meg!

Megtörténtek:

Az ingatlan ügyletek döntő része természetesen rendben, megelégedettséggel zárul.
Pont úgy mint pl. használt autó vásárlás.
Spanyolországban is, pont úgy mint Magyarországon.
S mint ott is, itt is vannak csúnya történetek.
A lényeg, hogy e kis kivétel NE pont veled történjen meg!


Spanyolországban, mint sok más országban, az ingatlanvásárlás körüli csalások és hibák sajnos nem ritkák. Íme néhány valós eset, amely figyelmeztetésként szolgálhat az óvatosság fontosságára:

1. Az eladott ingatlan sosem létezett

Egy brit házaspár nagyjából 200.000 eurót fizetett ki egy „off-plan” (tervezett, még építés alatt álló) ingatlanért Costa Blanca-n. Az ügynök minden hivatalosnak tűnő dokumentumot bemutatott, de amikor az építkezés határideje többször is eltolódott, elkezdtek nyomozni. Kiderült, hogy az építési engedély sosem létezett, és a fejlesztő cég időközben csődbe ment.
Tanulság: Off-plan vásárlás esetén mindig kérj banki garanciát, és ellenőrizd az építési engedélyt.

2. Rejtett tartozások az ingatlanon

Egy német nyugdíjas pár spanyolországi nyaralót vásárolt, de az ügynök elfelejtette tájékoztatni őket arról, hogy az ingatlant jelentős jelzáloghitel és közműtartozás terheli. Amikor birtokba vették, szembesültek a több ezer eurós követelésekkel. Az ügyvédek hónapokig próbálták rendezni az ügyet, de végül a pár elvesztette az ingatlant és a befektetett pénzének nagy részét.
Tanulság: Kérj nota simple kivonatot a földhivataltól, hogy megbizonyosodj róla, az ingatlan jogilag tiszta.

3. Az ingatlan illegális volt

Egy belga befektető egy gyönyörű villát vásárolt Andalúziában, amelyet később az önkormányzat illegális építménynek nyilvánított. Az ingatlan nem felelt meg az építési szabályoknak, mivel védett területen épült. Az önkormányzat bontási parancsot adott ki, és a tulajdonos semmilyen jogi úton nem tudta megvédeni a befektetését.
Tanulság: Ellenőrizd, hogy az ingatlan rendelkezik-e minden szükséges engedéllyel, és kérd ki egy helyi ügyvéd tanácsát.

4. A tulajdonos nem is létezett

Egy olasz pár egy közvetítő segítségével vásárolt egy tengerparti apartmant Alicantéban. Miután átutalták a vételárat, kiderült, hogy a „tulajdonos” egy hamis személyazonosságot használó csaló volt, és a valódi tulajdonos semmit sem tudott az eladásról. Az ügynök eltűnt, és a pár éveken át pereskedett, hogy visszakapja a pénzét.
Tanulság: Soha ne fizess előleget vagy vételárat addig, amíg az ingatlan tulajdoni jogát közjegyző előtt át nem írják.

5. Készpénzes fizetés és adócsalás

Egy brit vásárló azt az ajánlatot kapta, hogy az ingatlan árának egy részét készpénzben fizesse ki, így kevesebb adót kell fizetnie. Az ügylet megkötése után az ingatlanpiaci hatóságok ellenőrzést indítottak, és kiderült az adóelkerülés. A vásárlót több ezer euróra büntették, és hosszadalmas jogi procedúra vette kezdetét.
Tanulság: Mindig teljesen legális úton intézd az ügyletet, és ne hagyd, hogy készpénzes megoldásokkal csábítsanak.

6. Az ügynök kettős játékot játszott

Egy spanyol ügyfél egy helyi ingatlanügynökkel dolgozott, hogy eladja a lakását. Az ügynök azt állította, hogy nem talál vevőt, miközben valójában már aláírt egy másik vevővel, és a vételár egy részét zsebre tette. Az ügyfél csak akkor jött rá, amikor hivatalosan felszólították, hogy hagyja el a lakást.
Tanulság: Mindig kövess nyomon minden lépést, és szakértőt vagy ügyvédet is vonj be az eladási folyamatba.

7. A közvetítői díj rejtett volt

Egy pár úgy gondolta, hogy közvetlenül vásárol egy házat a tulajdonostól. A közvetítő azt állította, hogy nincs közvetítői díj, de az utolsó pillanatban egy több ezer eurós „adminisztratív költséget” tüntetett fel a szerződésben. A pár végül kifizette, de csalódott volt, hogy az ügynök nem volt őszinte.
Tanulság: Az ingatlanközvetítő díját mindig előre tisztázd, és írásban rögzítsd.

8. A „szomszédok titkai”

Egy család csodás nyaralót vásárolt egy csendes környéken, de beköltözés után szembesültek azzal, hogy a szomszédos ingatlan évek óta elhagyatott, és drogkereskedők használják találkozóhelynek. Az ingatlanközvetítő erről „elfelejtette” tájékoztatni őket.
De van olyan történet is, hogy a Vevő csak a beköltözéskor észlelte, hogy a szomszédjában egy kupleráj működik esténként. Ráadásul legálisan, így semmit se tehetsz.
Tanulság: Mindig látogass el a környékre különböző napszakokban, és beszélj a helyi lakosokkal.

1.      Még lehetne sorolni.  A minden nagy eső után medencévé váló mélygarázstól, a közösségi perpatvar miatt használhatatlan közösségi medencéig. Hosszú sor.

Hogyan kerüld el az ilyen helyzeteket?

1. Vonj be független szakértőt, konzulenst vagy ügyvédet: Ne az ügynök által ajánlott ügyvédet válaszd, hanem egy független szakértőt.
2. Ellenőrizd az ingatlan dokumentumait: Kérj nota simple kivonatot, az utolsó év adóbefizetéseit és nézd át a tulajdoni  és pénzügyi viszonyokat. Figyelmesen!
3. Ne hagyd, hogy sürgessenek: Ha sürgetnek, vagy nem adnak időt a döntésre, az gyanús.
4. Kövesd az intuíciódat: Ha valami nem tűnik tisztának, jobb visszalépni.
   
   

Ezek a történetek figyelmeztetésül szolgálnak, hogy mindig legyél óvatos és körültekintő az ingatlanvásárlás során, különösen, ha külföldön vásárolsz!

Ne feledd, EU ide vagy oda, de mégis egy idegen ország, más jogi és pénzügyi környezet és persze a szokások is mások. Semmiféleképpen NE abból indulj ki, hogy ez hogyan megy Magyarországon. Az, hogy otthon már x alkalommal vettél ingatlant, az tapasztalat szempontjából SEMMIT sem jelent Spanyolországban. Vagy a világban máshol.

Ha itt elrontasz valamit – leszámítva speciális eseteket – azon a Magyar Állam fog és nem is tud segíteni. Marad a spanyol rendőrség, bíróság, de az ugye megint egy olyan történet ami jogkörnyezetét ismerni kell.  Helyi ügyvéd nélkül reménytelen.

Mi az a pont, amikor érezned kell, hogy ott kell hagynod egy ingatlanost Spanyolországban?

Mi az a pont, amikor érezned kell, hogy ott kell hagynod egy ingatlanost Spanyolországban?

Egy ingatlanos megbízhatatlansága Spanyolországban számos apró vagy jelentős jelből felismerhető. Ha ezek közül bármelyik előfordul, itt az ideje otthagyni az ügynököt, és keresni egy másikat, hogy elkerüld a pénzügyi vagy jogi problémákat.

1. Dokumentumok hiánya vagy megtagadása

• Az ingatlan alapvető dokumentumait nem hajlandó megmutatni, például:
• Tulajdoni lapot (escritura)
• Nota simple (egyszerű tulajdoni kivonatot, amely tartalmazza az ingatlan jogi helyzetét).
• Kifogásokat keres, hogy miért nem áll rendelkezésre ezek a papírok.
• Azt állítja, hogy nincs szükség írásos szerződésre az előleg vagy foglaló fizetéséhez.

👉 Lépj tovább!: A dokumentumok hiánya mindig gyanús, és komoly problémákat okozhat az adásvételnél.

2. Nyomásgyakorlás és sürgetés

• Azt mondja, hogy „az ingatlan hamarosan elkel”, vagy sürget, hogy azonnal írj alá és fizess.
• A foglaló kifizetését az első találkozó vagy a papírok ellenőrzése előtt kéri.
• Nem ad időt arra, hogy megfontold a döntést, vagy konzultálj egy tanácsadóval vagy ügyvéddel.

👉 Lépj tovább!: Egy megbízható ügynök tiszteletben tartja, hogy időre van szükséged a döntéshez.

3. Átláthatatlan vagy eltúlzott díjak

• Nem ad egyértelmű magyarázatot a jutalékára vagy más költségekre.
• A közvetítői jutalék meghaladja a szokásos 3-5%-ot, vagy plusz díjakat próbál felszámítani indokolatlanul.
• Nem tudja igazolni, hogy az ingatlan ára piaci szempontból reális.

👉 Lépj tovább!: Ha nem tisztázottak a pénzügyi feltételek, az az ügynök megbízhatatlanságát jelzi.

4. Gyanús kommunikáció vagy viselkedés

• Az ügynök nem válaszol egyértelműen a kérdéseidre, vagy ellentmondásos információkat ad az ingatlannal kapcsolatban.
• Elérhetetlenné válik, vagy nehezen érhető el telefonon és e-mailben.
• Nem ad pontos adatokat a jogviszonyáról , vagy nem tudsz hivatalos adatokat találni róla.

👉 Lépj tovább!: A rossz kommunikáció és a titkolózás mindig figyelmeztető jel.

5. Rejtett problémák az ingatlannal

• Az ingatlan jelentős jogi problémákkal terhelt, például:
• Jelzáloghitel van rajta, amit nem hajlandó tisztázni.
• Társasházi tartozás vagy egyéb adósság terheli az ingatlant.
• Az ingatlan nincs bejegyezve, vagy a tulajdonjoga vitatott.
• Az ügynök azt állítja, hogy „minden rendben lesz”, de nem mutat erre bizonyítékot.

👉 Lépj tovább!: Az ingatlan jogi problémái hosszú távú gondokat okozhatnak, és költségesek lehetnek.

6. Elkerüli a szakmai ellenőrzéseket

• Az ügynök nem hajlandó együttműködni az általad választott független szakértővel, ügyvéddel.
• Kifogásokat keres, hogy miért nem akar közjegyző előtt a nevét adni az okiratban.
• Nem hajlandó részt venni olyan alapvető eljárásokban, mint az ingatlan energetikai tanúsítványának vagy építési engedélyének bemutatása.

👉 Lépj tovább!: Egy jó ügynök támogatja a szakértői,  ügyvédi és közjegyzői munkát az ügyletben.

7. Nincs hivatalos regisztráció vagy biztosítás

• Nem szerepel az API vagy más szakmai szervezetek regisztrált tagjai között.
• Nem rendelkezik szakmai felelősségbiztosítással (seguro de responsabilidad civil).

👉 Lépj tovább!: Ezek hiánya azt jelzi, hogy az ügynök nem követi a szakmai normákat.

8. Online jelenlét és vélemények hiánya vagy negatívumai

• Nem található meg a nagyobb spanyol ingatlanos platformokon (pl. Idealista, Fotocasa) vagy nincs saját jól strukturált weboldala.
• Nincsenek értékelései, vagy az elérhető vélemények rosszak.
• Hamis vélemények: Gyanúsan tökéletes értékelések, amelyek nem tűnnek hitelesnek.

👉 Lépj tovább!: Egy jó hírű ügynöknek van online jelenléte és valós ügyfélértékelései.

9. A személyes benyomás rossz

• Az ügynök agresszív, lekezelő vagy nyomást gyakorol rád.
• Nem érzed, hogy megbízhatnál benne, mert bizonytalan vagy kényelmetlen helyzetbe hoz.

👉 Lépj tovább!: Az intuíció is fontos; ha valami nem stimmel, érdemes új ügynök után nézni.

10. Jogilag gyanús ajánlatok

• Készpénzes fizetést kér, elismervény nélkül.
• Azt állítja, hogy „elintéz dolgokat” a hatóságoknál, de nincs erre hivatalos eljárás.
• Az ajánlat nem tartalmazza a teljes vételárat, hogy csökkentse az illetéket.

👉 Lépj tovább!: Ezek az ajánlatok törvényellenesek, és komoly büntetésekhez vezethetnek.

Összegzés: Hogyan dönts?

Ha bármelyik fenti jel felmerül, az ügynököt érdemes otthagyni. Mindig érdemes egy független szakértő vagy  ügyvéd bevonásával dolgozni, hogy megelőzd a problémákat. Egy jó ingatlanos segítően szolgáltat, nem pedig kétségeket és stresszt okoz. Keress olyan ügynököt, aki átlátható, elérhető, és tiszteletben tartja az igényeidet.

Mikor/mitől lehet gyanús egy ingatlanügynök?

Mikor/mitől lehet gyanús egy ingatlanügynök?

Egy spanyol ingatlanügynök esetében számos apró jel utalhat arra, hogy nem megbízható, vagy hogy az ügyintézése nem teljesen átlátható. Íme a leggyakoribb gyanús jelek, amelyekre érdemes figyelni:

1. Túl szép, hogy igaz legyen

• Árak a piaci átlag alatt: Ha az ingatlan ára feltűnően alacsony a környék hasonló ingatlanjaihoz képest, az lehet rejtett problémák vagy szándékos megtévesztés jele.
• Túl gyors ajánlatok: Az „exkluzív”, csak neked szóló, rendkívül kedvező ajánlatok általában gyanúsak, különösen, ha sürgetik a döntést.

2. Sürgetés és időnyomás

• „Rövid ideig elérhető”: Az ügynök azt állítja, hogy az ingatlan iránt nagy az érdeklődés, vagy hogy hamarosan elfogy a kínálat. Ez gyakran taktika, hogy rávegyenek a gyors döntésre.
• Sürgős előlegfizetés: Ha az ügynök a szokásosnál korábban kér foglalót (señal vagy arras), anélkül hogy minden dokumentumot bemutatott volna, legyél óvatos.

3. Hiányos dokumentáció

• Törvényi dokumentumok hiánya:
• Az ingatlannak rendelkeznie kell tulajdoni lappal (escritura) és egyszerű tulajdoni kivonattal (nota simple). Ha az ügynök ezeket nem mutatja meg, vagy azt állítja, hogy nincs rá szükség, az problémát jelezhet.
• Az engedélyek (pl. építési engedély vagy lakhatási engedély, azaz cédula de habitabilidad) hiánya is intő jel lehet.
• Tulajdonosi viszonyok tisztázatlansága: Ha az ügynök nem tudja megmondani, ki a tulajdonos, vagy nem tudja bizonyítani a tulajdonjogot, gyanakodj.

4. Átláthatatlan költségek

• Rejtett díjak: Ha az ügynök nem ad világos választ arra, hogy milyen díjak tartoznak az ügylethez (pl. közvetítői jutalék, adók, közjegyzői díjak, regisztrációs díjak), az intő jel lehet.
• Túl magas jutalékok: A szokásos ingatlanközvetítői jutalék Spanyolországban általában 3–5% körül mozog. Ha ennél többet kérnek, vagy rejtett díjak merülnek fel, legyél óvatos.

5. Nem hivatalos szerződéses gyakorlatok

• Szerződés nélküli megállapodások: Ha az ügynök nem kínál hivatalos szerződést, vagy csak szóbeli megállapodásokra hivatkozik, kerüld az üzletet.
• „Készpénzes előleg” kérés: Gyanús lehet, ha az ügynök készpénzes előleget kér hivatalos átvételi elismervény nélkül.

6. Gyenge kommunikáció és elérhetőség

• Helyismeret hiánya: Egy megbízható ügynök ismeri a környék piacát, szolgáltatásait, és pontosan válaszol az ingatlannal kapcsolatos kérdésekre. Ha nem tud konkrét válaszokat adni, az intő jel lehet. Tegyél fel neki vagy 100 kérdést, olyanokat is, ami nem az ingatlanhoz kapcsolódik, hanem a helyi élethez, legyen az iskola, vállakozás, netán pl. hol van a legközelebbi tűoltóság. Ha sok kérdésre nem vagy láthatóan tétovázva válaszol, azt jelenti nincs helyismerete. Tegyék fel ingatlanjogi, adóügyi kérdéseket is. Ha mellébeszél, megérzed.
• Elérhetetlenség: Ha nehezen érhető el telefonon vagy e-mailben, és nem ad pontos irodai címet, az megbízhatatlanságra utalhat. A spanyolok imádnak Whatsapp-on kommunikálni, de fontos ügyben ragaszkodja a (céges) Email-hez. A Viber üzenet meg ráadásul törölhető is.

7. Nincs szakmai regisztráció vagy biztosítás

• Nincs regisztráció szakmai szervezetnél: Ha az ügynök nem tagja olyan szakmai szervezeteknek, mint az API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) vagy a GIPE, az még nem automatikusan gyanús, de kevesebb garanciát jelent.
• Biztosítás hiánya: A szakmai felelősségbiztosítás megléte (seguro de responsabilidad civil) alapvető egy komoly ügynöknél.

8. Online jelenlét hiánya vagy rossz vélemények

• Nincs online információ: Ha az ügynököt nem találod meg a nagyobb ingatlanos platformokon (Idealista, Fotocasa, Habitaclia), vagy nincs weboldala, az kérdéseket vethet fel.
• Negatív vélemények: Nézz utána az ügynök online értékeléseinek. Ha sokan panaszkodnak tisztességtelen vagy félrevezető gyakorlatokra, kerüld el.

9. „Off-plan” projektek esetén

• Nem nyújtanak banki garanciát: Az új építésű projektek esetén kötelező a befizetett összegekre banki garanciát adni. Ha az ügynök ezt nem tudja biztosítani, az építkezés kockázatos lehet.
• Nem átlátható fejlesztői háttér: Győződj meg róla, hogy az ingatlanfejlesztő cég megbízható, és szerepel a cégjegyzékben (Registro Mercantil).

10. Gyanús személyes benyomás

• Agresszív viselkedés: Ha az ügynök túlzottan nyomást gyakorol rád, vagy sértődötten reagál a kérdéseidre, az figyelmeztető jel lehet.
• Információk elferdítése: Ha az ügynök nem ad egyértelmű vagy ellentmondó információkat az ingatlannal kapcsolatban, érdemes másik szakembert keresni.

Mit tehetsz, ha gyanús az ügynök?

1. Vonj be független ügyvédet: Egy szakértő segíthet ellenőrizni az ingatlan dokumentumait és az ügynök hátterét.
2. Ellenőrizd az ingatlan státuszát: Kérj ki egy nota simple-t a helyi földhivataltól (Registro de la Propiedad).
3. Keress alternatív ajánlatokat: Nézd meg más ügynököknél ugyanazt az ingatlant, vagy hasonló ajánlatokat a környéken.
4. Jelentsd a problémát: Ha úgy érzed, hogy csalással próbálkoznak, fordulj a helyi fogyasztóvédelmi hivatalhoz (OMIC – Oficina Municipal de Información al Consumidor) vagy a spanyol hatóságokhoz.

Ha további kérdésed van, vagy szeretnéd, hogy segítsünk egy konkrét esetben, írj nyugodtan!

Egy spanyolországi ingatlanügynök vagy ügynökség ellenőrzése

Egy spanyol ingatlanügynök vagy ügynökség ellenőrzése elengedhetetlen, hogy biztos lehess a megbízhatóságukban és elkerüld az esetleges csalásokat. Az alábbi lépések segítenek a megfelelő háttérellenőrzésben:

1. Ellenőrizd a szakmai regisztrációjukat

Spanyolországban tartomány függően kötelező állami ingatlanközvetítői engedély, de az ügynökök többsége csatlakozik szakmai szervezetekhez.

• Keress regisztrációs számot az ügynök weboldalán, névjegykártyáján vagy szerződésein.
• A legnagyobb szakmai szervezetek:
• API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria): Az API minősítés azt jelzi, hogy az ügynök képzett és regisztrált. Az API-tagok listája online elérhető az adott régió API hivatalos honlapján.
• GIPE (Gestores Intermediarios en Promociones de Edificaciones): Egy másik elismert ingatlanközvetítői szervezet.

2. Nézz utána a cég hivatalos adatainak

• Cégregiszter (Registro Mercantil):
  Minden hivatalosan működő ingatlanközvetítő cégnek szerepelnie kell a spanyol cégnyilvántartásban.
• A cég nevét, adószámát (CIF vagy NIF) és székhelyét ellenőrizheted.
• Az online kereséshez használd a www.registradores.org oldalt.
• Adóazonosító ellenőrzése (NIF vagy VAT-szám):
  A cég vagy ügynök adószámát ellenőrizheted az Európai Bizottság VIES (VAT Information Exchange System) rendszerében, hogy megbizonyosodj róla, adózási szempontból aktív.
• Magyar magánszemély – csak úgy nem folytathat gazdasági tevékenységet Spanyolországban. Vagy rezidens és alkalmazott valahol vagy spanyol autonomo (regisztrált egyéni vállalkozó. EU lévén Magyarországon bejegyzett cég (pl. kft) végezhet itt bizonyos szolgáltatás export jellegű tevekénységet de akkor is kell lennie EI-s adószámának. Igaz ez magyar regisztrált egyéni vállalkozókra is. Az „utcáról” üzletelni Spanyolországban sem lehet, mint Magyarországon sem. Minden ilyen esetben ha az ügy Bíróság elé kerül, a bíró azt is nézi, hogy mennyiben voltál gondatlan népiesen: balek.

3. Olvass értékeléseket és véleményeket

• Nézd át az ügynök vagy iroda online értékeléseit:
• Google-értékelések, Facebook-oldal, vagy olyan ingatlanos fórumok, mint a Idealista, a Kyero, vagy az Fotocasa
• Ha sok negatív véleményt találsz, vagy nincs róluk információ, érdemes óvatosnak lenni.
• Kérdezz meg más ügyfeleket:
• Ha lehetséges, kérj referenciákat korábbi ügyfelektől. Személyes (telefonon) beszélj velük, egy post-hoz „szivecskés” kommentek százai generálhatók.

4. Ellenőrizd a szakmai biztosítás meglétét

A megbízható ingatlanközvetítők általában rendelkeznek szakmai felelősségbiztosítással (seguro de responsabilidad civil), amely fedezetet nyújt az esetleges hibák vagy félreértések esetén.

• Kérd el a biztosítási igazolás másolatát, ha aggályaid vannak.

5. Vizsgáld meg az ajánlataikat és üzleti gyakorlatukat

• Átláthatóság:
  A megbízható ügynök világos és részletes információkat ad az ingatlanról (pl. állapot, jogi státusz, közműszolgáltatások).
• Szerződéses feltételek:
  Kérd el a szerződéseket írásban, és győződj meg róla, hogy minden díj, jutalék és költség szerepel benne.
• Helyi piaci ismeret:
  Az ügynök legyen tisztában a környék ingatlanpiaci áraival és szokásaival.

6. Konzultálj egy független ügyvéddel

Mindig vonj be egy független, ingatlanjogban jártas szakértőt vagy ügyvédet, aki:

• Ellenőrzi az ügynök hátterét és az ingatlan tulajdonjogát.
• Átnézi az adásvételi szerződést (contrato de arras vagy contrato de compraventa) és az esetleges foglaló feltételeit.

Javasolt, hogy a választott ügyvéd ne álljon kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hogy elkerüld az összeférhetetlenséget. A tolmácsod is független legyen!

7. Figyelj a figyelmeztető jelekre

• Túl szép, hogy igaz legyen: Gyanús, ha az árak jelentősen alacsonyabbak a piaci áraknál.
• Sürgetés: Ha az ügynök siettet a döntéssel, ez intő jel lehet.
• Hiányos dokumentáció: Az ingatlannak rendelkeznie kell – több más melett - escritura (tulajdoni lap) és nota simple (egyszerű tulajdoni kivonat) dokumentumokkal. Ezeket alaposan nézd/nézesd át, lehet itt meglepetés, ami ugyan jogszerű, de nem erre számítottál!

8. Használj megbízható ingatlanos platformokat

• Spanyolországban elismert platformok, mint az Idealista, Fotocasa, vagy az Habitaclia, általában ellenőrzött hirdetéseket közölnek.
• Az ügynök vagy iroda jelenléte ezeken az oldalakon bizalomra adhat okot, de nem helyettesíti a további ellenőrzést.

9. Cégszerűség

     -  Komoly ügynökségnek, vállalkozó ügynöknek van saját domain-es weboldala. Értékelhető minőségben, aktualitásban.

     - Komoly vállalkozás, vállalkozó nem operál Gmail (és) tsi Email címekkel. Otthon se   bizol a „freemail-es” cégekben.

      - Egy komoly eladó nem azzal indít, hogy „szia, legyünk barátok”, hiszen magyarok vagyunk.

      - Manapság iroda már nem feltétlenül kell a háttérben, de csak észreveszed ha valaki úgy vadászik rád, mint régen a valuta nepperek a Keleti-nél.

      - Ne SEGITSÉGET várj! Hanem SZOLGÁLTATÁST. Ez üzlet, az eladónak is, az ügynöknek is és neked is. Ne keverd a hirtelen, gyors barátsággal. Az ügynök lehet a barátod, de csak az után, ha minden a legnagyobb rendben lezajlott és meg vagy elégedve. Ha valaki ismeretlenül nagyon segíteni akar,  vagy nagyon szerencsés vagy – megtaláltad az „ingatlanos Teréz Anyát” – vagy gondolkodj el, hogy miként kerültél e kivételezett státuszba! Persze csodák mindig vannak.

Ezek az ellenőrzések segítenek biztosítani, hogy megbízható ingatlanossal dolgozz. Ha további segítségre van szükséged, például konkrét esetre vonatkozó tanácsokkal, szólj bátran!

Trükkös ingatlanosok

A spanyol ingatlanpiacon, különösen a népszerű tengerparti városokban, mint Torrevieja, Benidorm, (de máshol is)   sajnos néhány ingatlanügynök (ne feledd az „én is ingatlanozok” nem = egy profi ügynökkel), értékesítővel  és eladó is különféle trükkökkel próbálhatja meg elérni, hogy az érdeklődő vásárlók minél gyorsabban döntsenek vagy elfogadjanak kevésbé előnyös feltételeket. Íme néhány a leggyakoribb trükkök közül, amelyeket érdemes észben tartani, hogy elkerülhesd a kellemetlenségeket:

1. Az ár irreális beállítása

• Hamis alkuérzet: Egyes ingatlanokat szándékosan túlértékelnek, majd „jelentős árengedményt” kínálnak, hogy úgy tűnjön, a vásárló jó üzletet köt.
• Hasonló ajánlatok rejtése: Olykor eltitkolják a környék reális piaci árait, hogy a magasabb ár indokoltnak tűnjön.

2. Nyomásgyakorlás az idővel

• „Más érdeklődők is vannak”: Az egyik leggyakoribb taktika, hogy az ügynök azt állítja, más vevők is ajánlatot tettek, vagy éppen „már nagyon érdeklődnek”, hogy sürgessék a döntést.
• Hamis határidők: Például azzal ijesztgetnek, hogy az eladó csak néhány napig tartja az ajánlatot, ami nem mindig igaz.
• Járj utána mióta van fent a hírdetés (weboldal szegmens) . Ennek sok technikai módja van. Olyan is, amiről egy átlag internetező nem tud.

3. Az ingatlan állapotának eltitkolása

• Rejtett hibák: Nem ritka, hogy az ingatlan rejtett hibáit (például szerkezeti problémák, régi vezetékek, nedvesedés) nem említik. Ezért mindig érdemes független műszaki szakembert hívni az ellenőrzéshez.
• Engedélyek hiánya: Egyes ingatlanok nem rendelkeznek megfelelő építési vagy lakhatási engedéllyel (pl. „escritura” hiánya), amit az eladók nem mindig közölnek nyíltan.
• Nem mondják el, hogy az adott ingatlan turisztikai engedéllyel már még (már) nem rendelkezik és a vevő igy legálisan nem adhatja ki rövid távra.
• Régi (kikapcsolt állapotú háznál), hogy a közművek egyáltalán vissza kapcsoltathatok-e, ha igen, mibe kerül. Mennyi lehet áramnál a max. „potencia” (Amper)
• Itt gyakoriak a – kis, 1,5-2,8-as -  földrengések. Ma már szabvány rögzíti, hogy mennyire kell földrengésállónak lennie egy építménynek. Régi (40-50-60) éves épületeknél ennek jobb még vásárlás elött utána járni.
• Mennyire van gödörben egy épitmény ( 1-2 métert nem veszel észre), illetve jellemzően  ugye nem ott folyik le a nagy zuhi utáni esővíz (lásd Valencia környéki szomorú események)
• Ha a szomszéd lakások évek óta üresen állnak, az bizony jel, hogy valami nem stimmel. Ráadásul igy lehet sok „lakásfoglaló” szomszédod.
• Sok ingatlan jogilag még „finca”. Nos, ez esetben nem úgy építkezhetsz tovább, bővíthetsz, ahogy szeretnéd.

4. „Kihagyhatatlan” extrák

• Bútorok vagy felszerelések túláraztatása: Egyes esetekben a „bútorozott” ingatlan ajánlatai rejtett extra költségeket tartalmaznak, amelyeket külön felszámítanak.
• Kötelező kapcsolódó szolgáltatások: Például megkövetelik, hogy az ügyfél az általuk ajánlott ügyvédi vagy pénzügyi szolgáltatásokat használja, ami gyakran drágább, mint a piaci átlag.

5. Hiányos információ az extra költségekről

• Helyi adók és díjak elhallgatása: Az ingatlanvásárlás során fizetendő költségek, például az ÁFA (új építésnél), átírási illeték (használt ingatlanoknál), valamint a közös költségek sokszor csak a végén kerülnek elő. A nem rezidenseket az helyi ingatlanadón (IBI) túl további (vagyon jellegű) adó is terheli.
• Rejtett közösségi díjak: Egy társasház esetében előfordulhat, hogy nem közlik a valódi közös költség összegét, amely jelentős lehet, főleg medencével vagy lifttel rendelkező épületeknél. Vagy nem közlik a már elhatározott jövőbeli jelentős felújításokat, amely költsége az új tulajdonosnál is jelentkezik!

6. „Off-plan”  (még csak terveben lévő) ingatlanprojektekkel kapcsolatos kockázatok

• Nem teljesített ígéretek: Ha egy építkezés még folyamatban van, gyakran az ígért felszereltség vagy minőség elmarad a valóságtól.
• Pénzvisszafizetési garancia hiánya: Ha az építkezés valamiért megakad, nem mindig garantált, hogy visszakapod az előleget. Erre ugyan van kötelező biztosítás, de célszerű meglétét ellenőrizni)
• Nos, itt kell igazán a helyben tapasztalt szakember! Hogy mely építőipari vállalat megbízható és melyikről – a jobbik esetben – nem tudni semmit.

7. Ingatlanközvetítők szerepe

• Hamis exkluzivitás: Az ingatlanról azt állítják, hogy kizárólag náluk elérhető, miközben más ügynökségek is árulják ugyanazt.
• Jogállás: Az „ingatlanos” azt állítja, hogy egy iroda (cég) alkalmazottja vagy szerződéses partnere , holott csak alkalmi „beszállító”

8.  És még tudnánk vagy 100+1 dolgot felvetni.
(pl. külön fejezetet érdemelnek a hitelügyi kérdések)

Hogyan védekezhetsz?

1. Független szakértő bevonása: Egy helyi szakértő/konzulens  vagy ügyvéd /  építész bevonása megakadályozza, hogy rejtett problémákba fuss bele.
2. Piaci árak ellenőrzése: Nézd meg hasonló ingatlanok hirdetéseit a környéken, hogy reális képet kapj az árakról.
3. Minden költség előre tisztázása: Kérj részletes listát az összes járulékos költségről (adók, közjegyzői díjak, közösségi díjak stb.).
4. Szerződések átvizsgálása: Mielőtt aláírsz bármit, egy helyi szakértő vagy ügyvéd nézze át a szerződéseket. És a mellékleteit is.  Néha a „kutya ott van elásva”.
5. Ne hagyd magad siettetni: Az ingatlanpiac általában nem olyan gyorsan mozgó, mint azt néha sugallják.
6. Soha ne írj alá semmit, amit nem értesz. Akár nyelvileg, akár jogilag vagy pénzügyileg. S a tolmácsod soha ne az ingatlanos legyen. Ha nem érted 100%-ban ne szégyelj tanácsot kérni!
7. Mindenről rendes számlát legyen. Nem egy cetli, hanem sorszámos, aláírt Factura. És utalással fizess. 1.000 EUR felett egy spanyol cég, vállalkozó nem is kérhet el kp-t.
   Nem rezidensnél egy jóval több, de nem ajánljuk!
8. Tudd meg, hogy ki intézi a vétellel kapcsolatos adóügyi teendőidet? Te?
   Egy megbízott?  Az elmaradt teendők súlyos kamatokkal járnak és idővel megjelennek a tulajdoni lapodon.

Ha konkrét ingatlanvásárlási terveid vannak Torrevieja környékén, szívesen segítek további tippekkel!

Spanyol nyaraló vásárlása sokak számára vonzó befektetés, de nem mindenkinek ajánlott

Spanyol nyaraló vásárlása sokak számára vonzó befektetés, de nem mindenkinek ajánlott.
Az alábbi csoportoknak érdemes kétszer átgondolni, hogy valóban jó döntés-e számukra egy spanyol ingatlan megvásárlása:

1. Akik nem biztosak anyagi helyzetükben

• Bizonytalan jövedelemmel rendelkezők: Ha valakinek nincs stabil, kiszámítható bevétele, az ingatlan fenntartási költségei (adók, rezsi, karbantartás) hosszú távon problémát jelenthetnek.
• Akik hitelből finanszíroznának: Ha valaki túlságosan eladósodna a vásárlás miatt, az komoly kockázatot jelenthet. Spanyolországban ráadásul külföldiként gyakran kedvezőtlenebb feltételekkel lehet hitelt kapni.

2. Akik csak évente néhány napot töltenének ott

• Ritkán látogatók: Ha valaki csak évente egy-két hétig használja a nyaralót, lehet, hogy nem éri meg megvásárolni. Ebben az esetben az ingatlan bérlése gazdaságosabb lehet.
• Befektetési szándék nélküliek: Az üresen álló ingatlan nem termel bevételt, ráadásul amortizálódik. Ha valaki nem tervezi kiadni, akkor a fenntartási költségek feleslegesen terhelhetik a költségvetését.

3. Akik nem ismerik az ingatlanvásárlás helyi szabályait

• Nyelvi és kulturális akadályokkal küzdők: Ha valaki nem beszél spanyolul vagy angolul, nehézségekbe ütközhet az ingatlanvásárlás, az adminisztráció és az ügyintézés során.
• Tudatlan vásárlók: Spanyolországban az ingatlanpiacon eltérő szabályok érvényesek, és a rejtett költségek (pl. átírási díjak, adók) meglepetést okozhatnak azoknak, akik nem jártasak ezekben.

4. Akik gyorsan akarnak nyereséget elérni

• Türelmetlen befektetők: Az ingatlanpiac általában lassabb megtérülést kínál, és a spanyol piac néha ciklikusan ingadozik. Azoknak, akik gyors profitra számítanak, inkább más befektetési formák javasoltak.

5. Akik nem szívesen foglalkoznak ingatlankezeléssel

• Karbantartási gondokkal küzdők: Egy tengerparti ingatlan állapota gyorsan romolhat a párás, sós levegő miatt, ami rendszeres karbantartást igényel.
• Távollévő tulajdonosok: Ha valaki nem tartózkodik a közelben, egy menedzsmentcég bérlése szükséges lehet, ami további költségekkel jár.

6. Akik bizonytalanok az életstílusukban

• Változékony preferenciák: Ha valaki nem biztos benne, hogy a következő 10–15 évben Spanyolország lesz a kedvenc úti célja, lehet, hogy túl korai egy ingatlan vásárlása.

Összegzés

A spanyol nyaraló vásárlása akkor jó döntés, ha az anyagi helyzet stabil, a helyi szabályok ismertek, és az ingatlant rendszeresen használják vagy hasznosítják. Akik viszont nem rendelkeznek ezekkel a feltételekkel, jobban járhatnak más megoldásokkal, például bérléssel vagy alternatív befektetésekkel.

Nem mind fényes, ami hazai.

Sajnos, a magyar ingatlanosokról Spanyolországban is vannak negatív tapasztalatok és panaszok. Az alábbiakban összefoglalom a leggyakoribb problémákat és a lehetséges megoldásokat:

1. Csaló ingatlanügynökök: Egyes magyar ingatlanügynökök Spanyolországban hamis ígéretekkel és túlzó állításokkal próbálják meggyőzni az ügyfeleket arról, hogy fektessenek be ingatlanba. Azt ígérik, hogy az ingatlan értéke gyorsan emelkedni fog, vagy hogy garantált a bérbeadás (jó nagy hozammal)

2. Túlárazás: Egyes ingatlanügynökök túlárazzák az ingatlanokat, hogy több pénzt keressenek. Ez azt jelenti, hogy az ügyfél többet fizet az ingatlanért, mint amennyit valójában ér.
(tipikus trükk, ha tudják, hogy kb mennyi pénze van rá az ügyfélnek, elsőnek megmutatnak egy szépet, de ami biztosan nem fér a büdzséjébe, majd egy olcsó de lepukkantat, végül azt amit el akar adni. Igy itt 5-10-15 ezer EUR túlárazás már kevésbé feltűnő)

3. Hiányos információ: Az ingatlanügynökök nem mindig szolgáltatnak teljes és pontos információt az ingatlanról, például a valós értékéről, a bérbeadási lehetőségekről vagy a karbantartási költségekről, a környezetről a közösségről, netán az ingatlan negatív ismérveiről
Ne hagyja sürgetni magát! Hogy „már jön is a következő érdeklődő”, „Holnapra ez már nem lesz meg”, stb. Ha már nem lesz meg, semmi pánik, lesz másik! A kapkodás sok későbbi baj eredője!

4. Szerződési problémák: Egyes ingatlanügynökök olyan szerződéseket kötnek az ügyfelekkel, amelyek nem világosak vagy nem szabályosak. Ez vezethet jogi problémákhoz és anyagi veszteségekhez. A közjegyző ha nem lát súlyos jogi hibát a szerződésben, jóváhagyja. Ő a jog embere és nem a te érdekképviselőd.

5. Az ingatlanos a pénzt (jutalék) jellemzően az eladótól kapja, így értelemszerűen őt képviseli.
Téged ilyenkor ki képvisel?  Ez lehet egy külső szakértő vagy ügyvéd – ha nem az ingatlanos hozta.
Vagy senki, magadat képviseled.

Ha Spanyolországban ingatlant szeretnél vásárolni vagy bérbe venni, és magyar ingatlanossal dolgozol, akkor az alábbi a javaslat:

1. Végezz alapos kutatást: Végezz alapos kutatást az ingatlanpiacról és az ingatlanügynökökről, mielőtt döntést hoznál. Csak bejegyzett céggel vagy egyéni vállalkozóval köss szerződést. Feltétlenül írásban. Kérd el a nyilvántartási és adószámát.

2. Kérj ajánlásokat: Kérj ajánlásokat ismerősöktől vagy más megbízható forrásoktól, akik már dolgoztak az ingatlanügynökkel. Ha valaki már 10-20 éve a piacon van, kell hogy tudjon adni referenciákat. Ha meg valaki tegnap kezdte, ott jobb ha nem te leszel az első kuncsaft, bár ugye valakimnek mindig kell ilyennek lenni. Ez nagyon fontos. Az FB posztok alatti kommentek és like-ok lehetnek félrevezetőek is. (Pl like-ok Bangladesh-ből, stb.)

3. Ellenőrizd az ingatlanügynököt: Ellenőrizd az ingatlanügynököt a spanyol ingatlanügynöki kamara ( Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) nyilvántartásában.

4. Olvass szerződéseket alaposan: Olvass szerződéseket alaposan, mielőtt aláírnád őket, és kérj segítséget jogi vagy területi szakértőtől, ha szükséges.

5. Fizess csak biztonságos módon: Fizess csak biztonságos módon, például banki átutalással, és ne adj ki készpénzt az ingatlanügynöknek. (Eleve senkinek) S minden csak számla ellenében.

6. Ne legyen az ingatlanügynök egyben a tolmácsod is (ha nem tudsz spanyolul) mert az összeférhetetlen sokszor.

7. Természetesen mindezek előfordulnak spanyol, angol, bármilyen nemzetiségű ingatlanosokkal is, csak azért emeltük ki ezt most, mert ugye a magyarok – érthető módon – velük könnyebben lépnek nyelvi kapcsolatban és sokan bíznak a „mi magyarok tartsunk össze – amúgy nemes szlogenben. 10-15 éve még kevés magyar ingatlanos volt a piacon, most már ezrével. Akad köztük sok becsületes vérprofi és olyan is, aki 1 hete még takarító volt vagy kőműves segéd. (melyek becsületes szakmák, de ugye a dokit se ezt művelje még tegnap)

Ha problémád van egy magyar ingatlanossal Spanyolországban, akkor az alábbiakat teheted:

1. Lépjen kapcsolatba a spanyol hatóságokkal: Lépjen kapcsolatba a spanyol hatóságokkal, például a rendőrséggel vagy a fogyasztóvédelmi hivatallal.

2. Kérjen segítséget a magyar nagykövetségtől: Kérjen segítséget a magyar nagykövetségtől vagy a magyar konzulátustól Spanyolországban. Ha az illető magyar, akkor a magyar jog hatálya alatt is álltok.

3. Forduljon jogi szakértőhöz: Forduljon jogi vagy erre specializálódott szakértőhöz, aki segíthet a probléma megoldásában.

De a legjobb, már eleve ezzel kezdeni!