Ingatlan vizsgálat 1

A célingatlanok megismerése

Ha szerencséje van, talál egy vagy több olyan ingatlant, amelyet figyelembe vehet, az úgynevezett célingatlanokat. Amint a célingatlanok beazonosítása megtörtént, az ellenőrzés komoly vállalkozássá válik. A lehető legtöbb információt kell összegyűjtenie a célingatlanról, hogy megfelelő döntést hozhasson, és ha egynél több célingatlant talál, akkor információkra lesz szüksége ahhoz, hogy a preferenciái szerint rangsorolhassa őket. Természetesen a döntésnek lesz egy fontos érzelmi összetevője is - mint mindig, amikor saját használatra vásárol ingatlant -, de a legjobb döntés meghozatalához szilárd információkra is szüksége van. 

Ezekre az információkra azért is szükség van, hogy megbecsülje, mekkora összeget kell majd az ingatlan megvásárlása után felújításokra fordítania. Valószínűleg már az első látogatáskor meg tudja állapítani, hogy olyan ingatlannal van-e dolga, amely nem támogatható. Ha az ingatlan már az első bejárás alkalmával megtetszik, és el tudja képzelni, hogy ott lakjon, akkor az a célpont. Esetleg még egyszer meglátogathatja (ha van ideje), tehát nem biztos, hogy ez lesz az egyetlen alkalom a megtekintésre. 

De biztos, ami biztos, járjon el úgy, hogy ez az egyetlen alkalom a körülnézésre. A megtekintés során gyűjtött információkat nem szabad összekeverni a jogi és adminisztratív ellenőrzésekkel (due diligence), amelyeket az ingatlanra tett ajánlat és az eladóval folytatott tárgyalások során kell elvégezni. Ezeket az ellenőrzéseket ügyvédeknek, földmérőknek és más képzett szakembereknek kell elvégezniük. A megtekintések során azonban több információ nyerhető, mint azt sokan gondolnák. Minden azon múlik, hogy hogyan végzi. Nagyon részletesen meg kell nézni az érintett ingatlant, ami problémát jelenthet az ingatlanügynökök és az eladók számára. De gondosan gondolja át, hogy mennyit kérnek, és mennyit akarnak keresni, és bármi is legyen a látszat, csak menjen előre. Segíthet, ha világossá teszi, hogy nagyon komolyan gondolja az ingatlant, mert így kevésbé fogják időpocsékolásnak tekinteni. Az érintett ingatlan megtekintésekor a lehető legtöbb észrevételt szeretné tenni, amelyeket az alábbiakban tárgyalunk. 

Jegyzeteljen fel mindent, amit megfigyel, és ha lehetséges, rajzoljon rövid vázlatokat vagy készítsen digitális fényképeket. Nem biztos, hogy az Ön esetére az összes ilyen vizsgálat alkalmazható, és néhány vizsgálat a látogatás után is elvégezhető, és nem szükséges, hogy Ön fizikailag jelen legyen az ingatlanon. Az ingatlan szerkezete és állapota Ellenőrizze a támfalakat és azok állapotát. Ellenőrizze, hogy a legfontosabb szerkezeti elemeken (pl. teherhordó falak, gerendák, támfalak, medence árnyékolás) nincsenek-e súlyos repedések vagy egyéb károsodások jelei. Még egy képzetlen szemnek is meg kell tudnia különböztetni a nyilvánvaló szerkezeti hibákat a pusztán kozmetikai problémáktól (hajszálrepedések a vakolatban). A trükk a szerkezeti elemek azonosítása és vizsgálata. 

Egy könnyed mozdulat elegendő ahhoz, hogy megkülönböztessük a válaszfalat az azt tartó faltól. A szerkezeti problémák a legösszetettebbek és legköltségesebbek, ezért fontos, hogy észrevegyük a jeleket. A kidudorodó falak rossz jelek. A megereszkedett tető szintén rossz jel, és jelezheti az épület nagyobb felújításának szükségességét. Úgy tűnik, hogy ez Spanyolországban nem jelent komoly problémát, legalábbis nem hallani róla túl gyakran. A süllyedést gyakran az agyagos talajok nedvességtartalmának változása okozza, ami a talaj tágulását és összehúzódását okozza, aláásva az ingatlan alapjait. 

A víztartalom változását okozhatja a talajvízszint csökkenése, vagy az, hogy a fák és bokrok szokatlanul száraz időjárás idején vizet szívnak magukba. A süllyedést okozhatja az is, hogy a vízszivárgás kimossa a talajt az ingatlan alapja alól. Természetesen az alacsony talajvízszint és a száraz éghajlat lehet az oka annak, hogy Spanyolországban nem sok süllyedési probléma van, de ezt nem szabad elfelejteni. Ha kétségei vannak a süllyedéssel kapcsolatban, akkor szakszerű felmérés szükséges, és mindenképpen jó ötlet, hogy Fordítson figyelmet a tetőre. Ferde vagy lapos tető? Ha nyeregtető, milyen állapotban vannak a cserepek (vagy más felületi anyagok)? Ha lapos tető, akkor felmehet ellenőrizni a vízszigetelést. 

Ellenőrizze az ingatlanon belül és kívül is, hogy a tető szivárgásra utaló jeleket talál-e. A nedvesség egy másik fontos kérdés, amellyel tisztában kell lenni, és amely az új építésű ingatlanokat és a viszonteladó ingatlanokat egyaránt érintheti. A nedvesség hatásait általában könnyű észrevenni, mivel a legtöbb ember már tapasztalta. A nedvesség feljöhet a talajból az alapozáson, a falakon keresztül, vagy a szivárgó tetőkön és más rossz vízelvezetésű területeken keresztül. Ha nedvességet észlelünk, az ingatlanon való elhelyezkedése alapján azonosítani kell az okot. A nedvesség elleni szigetelés mindig segít, de az ok és a helytől függően ez jelentős vállalkozás lehet. Lehet, hogy nem jelent komolyabb problémát, de a folytatás előtt meg kell állapítani, hogy van-e nedvességprobléma. 

Figyeljen a fertőzés jeleire is, például a kártevők, például a harkályok ürülékére a belső vagy külső ácsmunkákon. Ez mindig kezelhető, de jobb előre tudni, hogy ez mennyibe fog kerülni. Az érintett ingatlan felmérésekor véleményt kell alkotnia az ingatlan általános állapotáról. Ha Ön megvásárolná az ingatlant, milyen nyilvánvaló problémákat kellene megoldani, ha vannak ilyenek, mint például festés, vakolás, tapétázás (Spanyolországban ritka), padlóburkolat és csempézés, szerelvények, huzatszigetelés, szigetelés, külső falfelületek, időjárásállóság, hogy csak néhányat említsünk. Ha úgy gondolja, hogy úgy élhet az ingatlanában, ahogy van, akkor nincs szükség arra, hogy pénzt költsön ezekre a kérdésekre. Sok esetben azonban szükség lehet arra, hogy a külső megjelenés javításába fektessen be. 

Ne feledje, hogy a spanyolokat nem érdekli annyira az ingatlanok karbantartása, mint az észak-európaiakat, különösen, ha a kültérről van szó. Éghajlat Amikor egy ingatlan kiválasztását fontolgatjuk, figyelembe kell venni a helyi éghajlatot. Az éghajlat határozza meg az olyan jellemzők fontosságát is, mint a központi fűtés és a légkondicionálás. A Spanyolország déli partvidékén (Valenciától délre, beleértve a Baleár- és a Kanári-szigeteket is) található ingatlanok enyhe éghajlatot élveznek, ahol nincs a víz és a fagy kombinációja, ami jelentős károkat okozhat az ingatlanokban.

 Az ingatlanoknak ezeken a területeken nem kell olyan masszívan megépítettnek lenniük, mint Spanyolország más részein, és még az olcsón épített, rosszul megépített ingatlanok is többé-kevésbé túlélhetik ezt az éghajlatot (ezért van olyan sok olcsón épített, rosszul megépített ingatlan a déli tengerparti területeken). Azonban még a déli tengerparti területeken is ajánlatos felmérni a helyi időjárási viszonyokat (csapadékmennyiség, napsütéses órák, hőmérséklet, páratartalom és szél), és mérlegelni, hogy az ingatlan szerkezete és jellemzői mennyire alkalmazkodnak ehhez az éghajlathoz.

Egyes ingatlanok mindig alkalmasabbak, mint mások. A Spanyolország északi és belföldi régióiban található ingatlanoknak ellen kell állniuk a szélsőséges időjárási viszonyoknak, és ennek megfelelően kell építeni őket. Jellemzően nyáron forró, télen pedig jéghideg lesz, ami erős szerkezetet és a hatások enyhítésére szolgáló elemeket (központi fűtés és légkondicionálás) igényel. Ennek az éghajlatnak köszönhetően a spanyol vidéken sok ingatlan vastag, erős falakkal és kis ablakokkal rendelkezik, hogy megvédje őket a nyári és téli hőségtől. Sajnos ez meglehetősen szagos  belső teret eredményez. Az eső az északi partvidék számos részén rendszeresen előfordul, és  pl. az északi  vásárlók jól ismerik ezt az időjárást, valamint az ezzel való megbirkózáshoz szükséges ingatlanjellemzőket. Irány Nagyon fontos figyelembe venni az ingatlan irányát is, ezért fontos, hogy a megtekintéskor vigyen magával iránytűt (az ingatlanügynökökről ismert, hogy hazudnak az ingatlan valódi irányát illetően). 

Az irány határozza meg, hogy mennyi napfényt kap a fő lakóterület, különösen télen. Az északi fekvésű ingatlanok a legrosszabbak, mivel általában a rossz időjárás felé néznek, és a legkevesebb napsütést kapják.

Az északi tájolás azt jelenti, hogy a teraszok és a teraszok (a leginkább használni kívánt kültéri életterek) az év több hónapjában gyakran árnyékban vannak, és tavasszal és ősszel túl hidegek ahhoz, hogy használni lehessen őket. Nyáron is előfordulhat, hogy csak déli napsütés éri. Ez azt mutatja, hogy a tájolás jelentős hatással van egy ingatlan „hasznosságára” (az ott élésből származó előnyök minőségére és mennyiségére). A hasznosság növelése érdekében a déli vagy déli tájolás jobb lehet, de a legjobb tájolás az ingatlan elhelyezkedésétől és környezetétől függ, valamint attól, hogy az ingatlanhoz képest honnan nyílik a legjobb kilátás. A napfény és a kilátás között kompromisszumot lehet kötni.

Ingatlan vadászat

Ha a legjobb ingatlant szeretné megtalálni, a látogatások fontos részét képezik a folyamatnak, és jól meg kell tervezni és irányítani kell őket. Ha nem készül fel jól a látogatásra, akkor nagyobb a valószínűsége, hogy rossz ingatlanra pazarolja az idejét, vagy egy középszerű ingatlanra választ egy középszerű választékból. Az ingatlankeresésnek ebben a szakaszában van egy fontos figyelmeztetés.

Természetesen meg akarja vásárolni „álmai” ingatlanát, az ideális ingatlant, a legjobbat, amit a költségvetése lehetővé tesz. Nem szabad azonban abba a csapdába esnie, hogy a „tökéletes” ingatlant keresi. Még ha létezik is ilyen, szerencsésnek kell lennie, hiszen a keresése során a piacra kell kerülnie. Bizonyos csalódások elkerülése érdekében a piacon lévő legjobb ingatlant kell keresni, nem pedig a tökéletes ingatlant.

A perfekcionisták a biztonság kedvéért mindig meg akarnak nézni még egy ingatlant, de a végén valószínűleg semmit sem kapnak, vagy kompromisszumot kötnek, és magasabb árat veszítenek. A valóság az, hogy ingatlanvásárláskor szinte mindig szükség van kompromisszumokra, és a siker titka a megfelelő egyensúly megtalálásában rejlik. Tehát tegyen meg mindent, hogy megtalálja a piacon az Ön számára legjobb ingatlant (a költségvetését és az időbeli korlátokat figyelembe véve), és döntse el, hogy el tudja-e viselni a kompromisszumokat. Ha ez nem sikerül, akkor tovább kell keresgélnie, de számos látogatás után elérhet egy olyan pontra, amikor a befektetés megtérülése elkopik (az ingatlan megtalálásának költségei meghaladják a potenciális nyereséget), és az ingatlanügynök természetesen nem akar többé Önnel foglalkozni.

Ne feledje, ha talál egy jó ingatlant, amiben élhet, akkor végül az lesz az otthona, és nem akar majd mást. Minden félelem, hogy esetleg egy jobb ingatlan lesz a piacon, hamarosan feledésbe merül. Hogy hol húzza meg a határt, az csak Önön múlik, de ha egyszer túljut három-négy sikertelen ingatlanlátogatáson, akkor lehet, hogy újra át kell gondolnia, hogy mit akar elérni, és hogyan akarja elérni. Miután kidolgoztuk azt a pontot, hogy a maximalisták valószínűleg megbicsaklanak, míg a világos prioritásokkal rendelkező realisták tudják, hol kell kompromisszumot kötniük, most rátérhetünk arra a kérdésre, hogyan érhetjük el a legjobb eredményeket az ingatlanmegnézéseken. Először azt nézzük meg, hogyan kell kezelni a viszonteladó ingatlanok megtekintését, majd megvizsgáljuk az új építésű ingatlanok megtekintésének sajátos szempontjait, ha terven kívüli ingatlanvásárlásról van szó.

Az ingatlanok megtekintésének céljai Ahhoz, hogy a legjobb eredményeket érje el az ingatlanok megtekintésével, világos célokat kell kitűznie. Nyilvánvaló cél egy vagy több olyan ingatlan azonosítása, amelyet meg kell vizsgálni. Ha ez megtörtént, a lehető legtöbb információt kell összegyűjtenie a megtekintés során, mielőtt ajánlatot tesz. A megtekintések során összegyűjtött részletes információk nagyon hasznosak lehetnek az ajánlat megtételekor. Van azonban egy másik fontos cél is.

Ez pedig az, hogy megértse az Ön által választott ingatlantípus piacát és az aktuális árat. Mivel az ingatlanok annyira egyediek, lehetetlen kiszámítani egy ingatlan pontos árát. Azonban a hasonló ingatlanok (hasonló ingatlanok ugyanazon a területen) eladási árait felhasználva nagyjából képet kaphat az aktuális piaci értékről. A legjobb, ha tudja, hogy mennyiért adtak el hasonló ingatlanokat a közelmúltban, de ez Spanyolországban több okból is nehezen kivitelezhető. Az ingatlanközvetítőknek képesnek kell lenniük arra, hogy adjanak Önnek némi tájékoztatást a hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladási árairól, de ehhez az igazat kell mondaniuk, ami nem biztos, hogy az ő érdekükben áll.

A piaci árak némi ismerete azonban elengedhetetlen, ha el akarja kerülni az ingatlanok túlvásárlását, és ehhez alaposan meg kell vizsgálni a különböző ügynökök összehasonlítható ingatlanjait. Ezért fontos, hogy saját szemléket szervezzen, hogy teljes képet kapjon a piacról. A szemlére induló személyt ugyanis a sötétben tapogatózhat, és nem biztos, hogy tudja, hogy a bemutatott ingatlanok a piachoz képest elfogadható áron vannak-e kiállítva. Legyen felkészült Legyen jól felkészült, mivel az idő rövid, és a megtekintések várhatóak. Digitális fényképezőgép, mérőszalag, GPS , helyi térkép, jegyzettömb és toll. Koncentráljon a legjobbra, a többit pedig hagyja ki

Szerződések 1

 Miután minden megfelelő ellenőrzést elvégeztek az Ön ügyében, és az ügyvédje mindent tisztázott, megkötheti a személyes szerződést, és elkötelezheti magát a foglaló kifizetése mellett. Amint az alábbiakban kifejtjük, nem ez az egyetlen módja az eljárásnak, de ez a leggyakoribb. Bizonyos esetekben a magánjogi szerződés szakasza teljesen kihagyható, és a közokiratot közvetlenül közjegyző előtt lehet aláírni. 

Ilyenkor Ön abban a helyzetben van, hogy gyorsan elvégezheti az átvilágítást, és egy-két hónapon belül továbbléphet a hivatalos okirat aláírására. Lényegében a magánokirati szerződéssel csak időt nyer Ön (és esetleg az eladó), hogy felkészüljön az okirat aláírására.

Ha mind Ön, mind az eladó gyorsan tud lépni, a magánszerződés csak egy lépés az okirat aláírása felé, és értelmetlen. A „nyilvános” szerződés (a közjegyző előtt aláírandó okirat) előtt többféle „magán” szerződést is aláírhat. A magánszerződések ugyanúgy kötelezik a vevőt és az eladót, mint a közokiratok, de közjegyzői aláírás nélkül nem jegyezhetők be a földhivatalban, és nem kötelezik harmadik feleket, például az eladó hitelezőit. 

Ugyancsak nem kötelezőek harmadik felekre, például az eladó hitelezőire nézve. Semmilyen szerződést, legyen az akár nyilvános, akár magánjogi, nem szabad aláírni anélkül, hogy azt ügyvéddel vagy szakértővel ne ellenőriztetné. 

Opciós szerződés 

E szerződés értelmében Ön fizet az eladónak egy megállapított összeget, például 5%-ot (ami lehet a megállapított ár 10%-a), és cserébe az eladó vállalja, hogy a megállapított áron eladja Önnek az ingatlant, ha Ön a megállapított határidőn belül él a vételi opcióval. Ha Ön él a vételi opcióval, a szerződés ténylegesen teljes mértékben kötelező erejű személyes adásvételi szerződéssé válik, és az Ön által fizetett összeg a teljes árba beleszámít. Ha azonban Ön nem él az opcióval a megállapított határidőn belül, akkor elveszíti az opcióért fizetett pénzt, és az eladó már nem köteles eladni Önnek az ingatlant. Ezzel az ügy véget érne, és Ön elveszítené az alapot arra, hogy a bíróságon megtámadja a szerződést. Ezért olyan népszerű ez a szerződés az eladók körében. Önnek azonban csak akkor kell aláírnia ezt a szerződést és kifizetnie az opciós összeget, ha meggyőződött arról, hogy folytatni kívánja az eljárást. Az ilyen típusú szerződés aláírása előtt megfelelő átvilágítást kell végezni. Foglalási szerződés Ez a szerződés előleg fizetését írja elő, hogy az ingatlant egy bizonyos időre, általában 30-60 napra lefoglalják. Ezen időszak végén vagy visszavonják a foglalót, vagy pedig olyan érdemi szerződést kötnek, amely az eladót az ingatlan megvásárlására kötelezi, például egy vagyonkezelői okirat, magánokirat vagy közokirat formájában. Amint a folyamat elindult, az eladó szerződéses kötelezettséget vállal arra, hogy a megállapodás szerinti áron eladja az ingatlant.

A foglaló összege általában 3 000 és 10 000 EUR között van, és az ingatlan végső árában benne foglaltatik. A brit vásárlókat szinte biztosan megkérik, hogy írjanak alá foglalómegállapodást, ha építtetőtől vásárolnak, és az ingatlanügynökök is rávehetik a brit vásárlókat, hogy írjanak alá foglalómegállapodást, ha viszonteladói ingatlant vásárolnak. Ennek jó okai vannak, és ezek nem a vevő javát szolgálják. Az ingatlanügynök a látogatás lendületét és lelkesedését a lehető leggyorsabban szerződéssé akarja alakítani. Ha aláír egy foglalási szerződést, kifizet pl.  6000 eurós, vissza nem térítendő foglalót, és hazamegy, nagyobb valószínűséggel folytatja a vásárlást, mintha megnézi a megvásárolni kívánt ingatlant, de elköteleződés nélkül hazamegy. Átlagosan kevesebben változtatják meg a szerződésüket a foglaló kifizetése után, mivel a szerződésmódosítás költségei magasabbak, ha foglalót fizetnek.

Valójában a foglalós szerződések nem túl előnyösek a vevők számára. Ezek a megállapodások jelentős, 3 000 és 6 000 EUR közötti pénzügyi kötelezettségvállalást igényelnek az átvilágítás elvégzése előtt, és általában nagyon egyszerűen és homályosan megfogalmazott dokumentumok, amelyek kevés védelmet nyújtanak a vevőnek. Sokkal jobb, ha a megfelelő átvilágítás után kötnek egy tartalmasabb szerződést, még akkor is, ha ez hosszabb időt vesz igénybe. Ha valóban úgy érzi, hogy egy bizonyos időre meg kell vásárolnia egy piaci ingatlant (egy magánszemélytől), akkor célszerű a fent leírt opciós szerződést alkalmazni.

Mindenesetre soha ne kössön foglalási szerződést anélkül, hogy előtte ügyvéddel , szakértővel ne konzultálna, és kerülje el teljesen ezt a szerződést. Ne feledje, hogy egyes ügynökök és hálózatok csak azért, hogy az ajánlatról tájékoztassák az eladót, x ezer  euró körüli foglalót kérnek tőle. Mindig ellenőrizze előre, hogy az ingatlanügynök alkalmaz-e ilyen politikát, és ha igen, kerülje el az ügyletet.

Végrendeletek: végrendeletek Spanyolországban

 Az öröklési jog összetettsége jól ismert. Valójában ez a nemzetközi polgári jog egyik legproblémásabb területe. Az örökhagyó hagyatékának öröklését az egyes országok jogrendszere nagyon eltérően kezeli. Ha az örökhagyó különböző országokban rendelkezik vagyonnal vagy jogokkal, és végrendeletében nem fejezte ki egyértelműen a szándékát, komoly viták alakulhatnak ki az örökösök között. 

Ezért erősen ajánlott, hogy azok a személyek, akik nem Spanyolországban laknak, de Spanyolországban rendelkeznek vagyonnal, végrendeletüket spanyol közjegyző előtt tegyék meg. Ugyanez vonatkozik azokra a végrendeletekre is, amelyeket az érintett személy a vonatkozó nemzeti jog alapján a saját országában is végrehajthat.

 Ez a második lehetőség azonban azt jelenti, hogy a hagyaték rendezése időigényesebb és költségesebb, főként a következő okok miatt Jogi okok. A szöveg értelmezésének kisebb eltérései (akár koncepcionális okokból is) azt eredményezhetik, hogy a hagyatékot nem a kedvezményezettek javára rendezik.

 A más országban készült végrendeleteket egy meghatalmazott fordítónak kell spanyolra fordítania, és az illetékes hatóságnak a Hágai Egyezmény szerinti Apostille segítségével hitelesítenie kell. A végrendelet elkészítése Spanyolországban nagyon gazdaságos eljárás, sőt, gazdaságosabb, mint egy külföldi dokumentum lefordítása.

 Ezzel jelentősen csökkenthető a rokonok és leszármazottak által a jövőben viselendő papírmunka és költségek mennyisége életük egy nagyon érzelmes időszakában. Ha még nem készített végrendeletet a saját hazájában, akkor ezt mindenképpen Spanyolországban kell megtennie. A spanyol végrendelet rendelkezései csak a Spanyolországban lévő vagyonra és jogokra vonatkoznak.

Örökség és ajándékozás Spanyolországban

Spanyolországban a haláleseti öröklés (az elhunyt személyek hagyatéka) és a túlélők közötti tranzakciók (túlélők közötti ajándékozás) adókötelesek. A spanyol öröklési és ajándékozási adók olyan adók, amelyeket a spanyol központi kormány a helyi adórendszer részeként az autonóm régiókra (helyi önkormányzatokra) ruház át. 

Az egyes autonóm régiók rendeleteket fogadhatnak el az adókulcsok, mentességek, kedvezmények stb. módosításáról. Ez azt jelenti, hogy az adó tényleges összege az adóköteles vagyon fizikai elhelyezkedésétől függ. 2015. január 1-jéig az öröklési és ajándékozási adóra vonatkozó regionális szabályok csak akkor voltak alkalmazandók, ha mind az örökhagyó, mind az adóalany (azaz a kedvezményezett) spanyolországi illetőségű volt. 

Ha az örökhagyó és/vagy a kedvezményezett nem Spanyolországban rendelkezik lakóhellyel, az adó összegét a nemzeti (és nem a regionális) jogszabályok szerint kell megállapítani. Ilyen esetekben az adóalanyra magasabb adókulcs vonatkozott, mivel a helyi adókedvezmény nem érvényesült. Ennek eredményeképpen az Európai Bíróság az Európai Bizottság által indított, a belföldi illetőségűek és a nem belföldi illetőségűek megkülönböztető bánásmódjával kapcsolatos ügyben Spanyolország ellen döntött.

 A spanyol kormány most mindkét ügyet rendezte, és lehetővé tette a nem rezidensek számára, hogy adójukat az adott esetben alkalmazandó autonóm jog szerint rendezzék. Az öröklési jog tekintetében a fő különbség más európai országokhoz képest az, hogy Spanyolországban nincs automatikus mentesség a házastársak vagy bejegyzett élettársak között. Ha az adóalany (a vagyon vagy jogok kedvezményezettje) nem Spanyolországban rendelkezik lakóhellyel, az adókulcs 7,65% az első 7.993,46 EUR után 7,65%, és 797.555,08 EUR után 34%-ra emelkedik.

 Ez a szám az egyes kedvezményezettek által kapott összegnek felel meg, nem pedig a teljes hagyatéknak. Az adóalanyok az elhunyttal való kapcsolatuk mértékétől függően számos kedvezményre jogosultak. I. csoport: 21 év alatti biológiai és örökbefogadott gyermekek.

 II. csoport: biológiai és örökbefogadott gyermekek, házastársak (beleértve a vonatkozó nyilvántartásban bejegyzett élettársi kapcsolatokat is), szülők, nagyszülők és 21 éves vagy annál idősebb unokák. Az I. és II. csoport esetében a csökkentés összege kedvezményezettként 1 595 687 EUR, törvényes örökösként pedig 3 990 72 EUR évente, 21 éves korhatárig.

 III. csoport: másod- és harmadfokú egyenesági rokonok (testvérek, unokaöccsök/unokahúgok, nagybácsik/nagynénik). A kedvezmény kedvezményezettenként 7 993,46 EUR. IV. csoport: Negyedik fokú egyenesági rokonok (unokatestvérek). Ebbe a csoportba tartoznak a be nem jegyzett élettársi kapcsolatok. Ebben a csoportban nincs csökkentés. A hivatalosan elismert fogyatékossággal élő adófizetők további kedvezményre jogosultak. Végül különböző szorzók alkalmazandók az elhunyt spanyolországi vagyonának nagyságától és az elhunyttal való kapcsolat mértékétől függően. Az örökösödési adó kiszámításának folyamata vitathatatlanul az egyik legbonyolultabb a spanyol adórendszerben. Ez a különböző szabályozásoknak, a kötelező önértékelésnek és az egyes esetek sajátos körülményeinek köszönhető. A hagyatékot alkotó vagyontárgyak és jogok átvételét és átruházását közjegyző előtt hivatalosan bejegyzik, és okirat vagy szavazási okirat formájában hajtják végre. Ha földtulajdonról van szó, az okiratot be kell jegyeztetni az illetékes ingatlan-nyilvántartásba vagy ingatlan-nyilvántartásba, és a föld értéknövekedése után adót (más néven plusvalía) kell fizetni. 

Ez az eljárás természetesen további költségekkel jár (pl. ügyvédi díjak, közjegyzői díjak, anyakönyvvezetői díjak, az okirat feldolgozási díja stb.)

Jelzáloghitelek Spanyolországban

Jelzáloghitelek Spanyolországban

Ha ingatlant szeretne vásárolni Spanyolországban, de nincs elegendő pénzeszköze, vagy inkább nem használja fel megtakarításait, a megoldás lehet egy hitelintézet finanszírozása.

Mielőtt kiválasztaná, hogy milyen típusú jelzáloghitelre van szüksége, és melyik pénzintézetnél kívánja igényelni, tudnia kell, hogy Spanyolországban: vannak bankok és takarékpénztárak; fix és változó kamatozású jelzáloghitelek; jelzáloghitelek csak kamatozási feltételekkel, amelyekben csak egy bizonyos ideig fizet kamatot, a tőke visszafizetése nélkül; rugalmas és fix kamatozású jelzáloghitelek. Tehát az adósságkapacitásától és az Ön igényeitől függően jobban érdekli az egyik vagy másik fajta.

A Spanyolországban felvett jelzáloghitelek túlnyomó többsége változó kamatozású, és az EURIBOR alapján történik a hitelezés, amely azt az átlagos kamatlábat jelzi, amelyen az európai pénzügyi intézmények pénzt kölcsönöznek egymásnak.

Az Euriborhoz további különbözetet adnak, amely általában 1 % és 4 % között mozog. A hiteltörlesztéseket általában évente felülvizsgálják, és összegük az Euribortól függően emelkedik vagy csökken. A fix kamatozású jelzáloghitelek általában lényegesen magasabb kamatlábbal rendelkeznek, mint a változó kamatozású jelzáloghitelek. Fő előnyük, hogy nem ingadoznak a piacon.

Ahhoz, hogy a hitelintézet jóváhagyja a jelzáloghitelét, dokumentumokkal kell igazolnia, hogy képes a havi törlesztőrészletek fizetésére. A bank általában arra számít, hogy a globális pénzügyi költségek nem haladják meg a nettó jövedelem 35%-át. A hitel összege végső soron attól függ, hogy a bank maga is értékeli-e az ingatlant. A spanyolországi ingatlanpiaci boom idején a bankok akár az értékelési érték 100%-át is hiteleznék, de recesszió idején ez az arány akár 50%-ra is csökkenhet. A visszafizetési határidő szinte kizárólag a kérelmezők életkorától függ, bár egyes bankok és pénzintézetek e tekintetben korlátokkal rendelkeznek. A kihelyezések általában 10 és 25 év között mozognak.

A spanyolországi új lakásokra 10 év garancia jár

Az új otthonok Spanyolországban 10 év garanciát élveznek

Számos oka van annak, hogy az emberek úgy döntenek, hogy új ingatlant vásárolnak Spanyolországban a használt ingatlan helyett.

Az új építésű ingatlanok egyik legjelentősebb pénzügyi előnye a viszonteladási társaikkal szemben a garancia és az ezzel járó fogyasztóvédelem.

Csakúgy, mint néhány más európai országban, Spanyolországban minden új építésű lakóingatlant kötelező 10 év ingatlangaranciával értékesíteni.

Az építési garancia a spanyol polgári törvénykönyv 1591. cikke és a spanyol építési törvény (Ley de Ordenación de la Edificación) 38/1999. sz. törvénye által jogilag előírt kötelező követelmény.

A spanyolul Seguro Decenal néven ismert építési garancia az épület befejezését követő 10 évig kiterjed az alapvető szerkezeti elemeket, például az alapokat vagy a támfalakat érintő szerkezeti hibákra.

A garanciát egy harmadik fél vagyonbiztosító társaság által kibocsátott biztosítási kötvény formájában kínálják , és mint ilyen, teljesen független az építőtől vagy fejlesztőtől..

Új építésű ingatlan Spanyolországban: jogi garanciák a tulajdonosok számára

Ezenkívül az új építésű ingatlanok tulajdonosai további jogi védelmet élveznek a spanyol jog szerint.

Az új építésű ingatlan eladását követő egy évig a spanyol fogyasztóvédelmi törvények mind az építtetőt, mind az új építésű ingatlan építtetőjét együttesen felelőssé teszik a kisebb építési hibákért, például szivárgó fürdőeszközökért, nem megfelelő padlólapokért, vagy a rossz kivitelezés vagy a nem megfelelő anyagok használatából eredő hibákért.

A törvény további fogyasztóvédelmet biztosít a birtokbavétel első három évére, amely kiterjed azokra a hibákra, amelyek közvetlenül befolyásolják az ingatlan szokásos lakhatásra való alkalmasságát, mint például a beázó tető, a hibás elektromos készülékek vagy a nedvesség behatolása.

Ezek az erős fogyasztói jogok és a tízéves garancia nyugalmat biztosítanak az új építésű ingatlanok leendő vásárlóinak Costa Blanca-szerte .

Egyes vásárlók, különösen a befektetők számára ez egy olyan előny, amelyet mindenképpen érdemes figyelembe venni, amikor új építésű vagy viszonteladási ingatlanok közül választ

BANKSZÁMLÁT KELL NYITNI, HA SPANYOLORSZÁGBAN VÁSÁROLOK?

BANKSZÁMLÁT KELL NYITNI, HA SPANYOLORSZÁGBAN VÁSÁROLOK?

(Figyelem, ez erősen bankfüggő)

Spanyolországban ingatlanvásárláskor az egyik legfontosabb pont a spanyolországi bankszámla nyitása. Ez kötelező?.

Előtte vagy később bankszámlát kell nyitnia Spanyolországban, ha úgy dönt, hogy spanyol ingatlant vásárol. Segít a rezsi, helyi adók, költségek stb. fizetésében és elszámolásában.

De a határozott szabályozás jóváhagyása után pénzmosás Spanyolországban, amely arra kényszeríti a vásárlókat, hogy átadják a pénzmosási rendszer bejelentését. Ez a rendszer megköveteli, hogy igazolja a pénzeszközök eredetét annak megerősítésére, hogy azok nem illegális forrásból vagy adócsalásból származnak. Tehát, ha átutalja a szükséges összeget spanyol bankszámlájára, akkor spanyol bankja átmegy a pénzmosás szűrőjén, és utasítja Önt a megfelelő dokumentáció benyújtására a folytatáshoz.

Szóval, Több mint ajánlott bankszámlát nyitni Spanyolországban a vásárlási folyamat legkorábbi lépéseiben. Valójában ez az egyik olyan akció, amelyet minden ügyfelünknek ajánlunk, amikor első körben keresik fel Spanyolországban vásárolt ingatlanokat.

Így, ha Spanyolországba szeretne ingatlant vásárolni, érdemes időt szakítania bankszámla nyitására Spanyolországban.

Ennek lényege, hogy a vásárlási folyamat végén az eladónak fizetendő utolsó fizetésnek az Ön nevére már nyitott spanyolországi bankszámlájáról kell származnia. Korábban ügyvédek átvehettük a pénzt ügyfeleink spanyolországi bankszámlájára, hogy kifizethessük az árat az eladóknak. De a pénzmosásra vonatkozó legújabb normák miatt ez nem ajánlott módszer. Tehát, spanyol ügyvédek, bár képesek kezelni a részleges kifizetéseket, mint például előlegek, foglalások stb., és azokat ügyfelünk bankszámlájára befizetni, ügyfelünk bankszámlájára történő végső kifizetéseknél nem ajánlatos így intézkedni, mivel a legjobb módja a Vásárló spanyol bankszámlájáról az eladó spanyol bankszámlájára történő fizetés. És ezt általában Bankker tervezete teszi (“Ellenőrizze a Bancario-t“) a folyamat végén (az értékesítés befejezésekor).

A spanyol törvények előírják a vevőknek, hogy bankszámlát nyissanak valamelyik spanyol bankban, és ott utalják át a pénzeszközöket, hogy közvetlenül a spanyol bankszámláról fizessenek az eladónak. Ezután a bank átmegy ezeknek a pénzmosásból származó forrásoknak a szűrőjén. A származási bankszámlájáról közvetlenül is lehet fizetni az eladónak, de ez nem megy át a pénzmosás szűrőjén, majd 10 éven belül a spanyol pénzmosási hatóságtól ellenőrizhető a tranzakció. Ezért mindig azt javasoljuk ügyfeleinknek, hogy a folyamat legkorábbi lépéseiben nyissanak bankszámlát, majd az Egyesült Királyságból erre a spanyolországi bankszámlára utalják az összeget, majd közvetlenül a spanyol bankszámláról fizessenek az eladónak.

Most Spanyolországban vagyok, mi kell ahhoz, hogy bankszámlát nyissak valamelyik spanyol bankban?

Csak az eredeti útleveled. Tehát, ha csak felkeresi valamelyik spanyol fiókot, és megkéri őket, hogy nyissanak bankszámlát, akkor azt azonnal megteszik eredeti útlevél vagy személyi igazolvány.

Szükségem van a NIE-re bankszámla nyitásához?

A bankszámlanyitási folyamat elindításához Ön A NIE számát manapság a legtöbb esetben (magyar állampolgárokról van szó)  kérik. De ez nagyon tartomány és bankfüggő. A folyamat további lépéseiben kérni fogják, de nem a folyamat elindításához. Csak az eredeti útlevele vagy személyi igazolványa. ( De sok bank elkéri rögtön)

Spanyolországon kívül vagyok, és szeretnék bankszámlát nyitni, hogyan tehetem meg?

A bankszámla megnyitásához a folyamat akkor is elindítható, ha nem tartózkodik Spanyolországban. Ezért vegye fel a kapcsolatot az egyik spanyol bankkal, és tájékoztassa őket arról, hogy bankszámlát kíván nyitni, de jelenleg nem tartózkodik Spanyolországban. Általában a bank az Ön nevére indítja el a bankszámla nyitását, és a számla már működőképes, és ekkor tud pénzt fogadni Öntől. Ezután pénzt kell utalnia az országából erre a bankszámlára, a bank átmegy a pénzmosás elleni szűrőn, és a folyamat akkor fejeződik be, amikor Spanyolországba érkezik, hogy fizikailag jelen legyen a bank fiókjában vagy bármely más bankfiókban. a területen engedélyezett fióktelepek. Felhívjuk figyelmét, hogy a személyes banklátogatás kötelező és kötelező a bankszámlanyitási folyamat lezárásához. A banknak legalább egyszer be kell szereznie az Ön eredeti aláírását, és hivatalosan személyesen kell azonosítania. És ha ez megtörtént, a fiók működőképes lesz.

Tehát a következőket javasoljuk:

– Vegye fel a kapcsolatot egy spanyol bankkal a bankszámlanyitási folyamat elindításához

– Indítsa el a folyamatot a bankszámla megnyitásához

(Bankfüggő)

AZ ÖRÖKLÉSI ADÓ SPANYOLORSZÁGBAN

Az öröklési és ajándékozási adót Spanyolországban egyetlen adótörvény szabályozza nemzeti szinten, 7,65% és 34% közötti adókulcsokkal. Az ajándékok esetében a kedvezményezettel való kapcsolata alapján is vannak emelések. A fizetendő adóra azonban csak korlátozott mértékben van szükség.

Az autonóm régiók azonban jelentősen kiterjeszthetik a csökkentéseket vagy csökkentéseke.

A nem rezidensek jövedelemadója magánszemélyek számára.

1.     A nem rezidensek jövedelemadója magánszemélyek számára. (Nem rezidens jövedelemadó.)

A spanyol nem rezidens jövedelemadó egy bevallási adó, amelyet minden nem rezidens magánszemélynek, aki Spanyolországban ingatlannal rendelkezik, évente be kell mutatnia a spanyol adóhivatalnak (hacienda).

Ha az ingatlan egy pár vagy egynél több személy tulajdonában van, minden személy független adózó, és egyéni adózási űrlapot kell benyújtani.

Az ingatlan használatától függően a spanyolországi jövedelemadót a következőképpen számítják ki.

A jövedelem kiszámítása, figyelembe véve a tulajdonosok kizárólagos személyes használatát. Egy bizonyos arányt alkalmaznak az ingatlan kataszteri értékére.

A jövedelem kiszámítása az ingatlan bérbeadása esetén: a bérleti díjat a költségek levonása nélkül figyelembe veszik.

Mindkét esetben a nem honos európai személyek esetében az alkalmazandó adókulcs 19%.

Tőkenyereség-adó

 Tőkenyereség-adó

Ezt az adót az eladó által az ingatlan eladásából származó nyereség terhére kell jóváírni. Ez az adó az aktuális eladási ár (mínusz költségek) és az ingatlan megvásárlásakor fizetett vételár (plusz költségek) közötti különbségen alapul, 19% -os kulccsal az EU-ban adóügyi illetőségűek számára.

Az ingatlant megvásárló személy, függetlenül attól, hogy Spanyolországban lakik-e vagy sem, köteles visszatartani a vételár 3%-át, és letétbe helyezni azt az adóhatóságnál, amely az eladónak az értékesítésből származó megfelelő tőkenyereség-adóján alapuló kifizetés.

Abban az esetben, ha a 3% -os levonást nem helyezik letétbe az adóhivatalnál, az ingatlant a 3% -os levonás vagy tőkenyereség-adó megfizetésére kell fizetni.

Ha az eladónak nincs nyeresége, jogosult a visszatartás visszatérítésére. Ennek behajtásához aktualizálnia kell a külföldi illetőségű jövedelemadót az elmúlt öt évben teljesített kifizetéseiben.

Jogi és pénzügyi információk

Ezen az oldalunkon általános jogi, pénzügyi, adózási információkat osztunk meg. Kövessen minket.