Spanyol használt ingatlan vásárlásakor több kulcsfontosságú szempontot kell figyelembe venn
Spanyol használt ingatlan vásárlásakor több kulcsfontosságú
szempontot kell figyelembe venni a zökkenőmentes tranzakció és a későbbi
problémák elkerülése érdekében. Az alábbiakban bemutatom a legfontosabb
tényezőket:
1. Ingatlanjogi ellenőrzés
• Tulajdoni lap ellenőrzése (Nota Simple): Ez tartalmazza az ingatlan
tulajdonosát, az esetleges terheket (jelzálog, tartozás, zálogjog), valamint az
ingatlan pontos leírását.
• Használat típusa: Győződj meg róla, hogy az ingatlan turisztikai vagy
lakóingatlan (netán finca) , mert az engedélyek és az adózás eltérhet.
2. Társasházi szabályok
• Ha az ingatlan egy társasházban található, ellenőrizd a közösségi
szabályzatot (Estatutos de la Comunidad). Ez is meghatározza például, hogy az
ingatlan kiadható-e rövid távra.
3. Ingatlan állapota
• Műszaki ellenőrzés: Egy független szakértővel érdemes átvizsgáltatni az
ingatlant, hogy elkerüld a rejtett hibákat, például szerkezeti problémákat,
vízszivárgást vagy elektromos hibákat.
• Energetikai tanúsítvány (Certificado de Eficiencia Energética): Ez kötelező
minden eladás előtt, és tájékoztatást ad az ingatlan energiahatékonyságáról.
4. Helyi szabályozások és engedélyek
• Különösen fontos a turisztikai ingatlanok esetében. Ellenőrizd, hogy a helyi
önkormányzatnál bejelenthető-e turisztikai célra.
• Győződj meg arról, hogy az ingatlan rendelkezik építési engedéllyel és
használatba vételi engedéllyel (Licencia de Primera Ocupación).
5. Költségek és adók
• Vásárlási adók: A használt ingatlanok esetében ez általában 6-10% között
mozog a régiótól függően (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
• Egyéb költségek: Bejegyzési díjak, ügyvédi költségek és közjegyzői díjak.
• Éves ingatlanadó (IBI): Tudakozódj a helyi önkormányzatnál az éves
ingatlanadó összegéről.
6. Helyi szakértők bevonása
• Érdemes ügyvédet megbízni, aki szakértő a spanyol ingatlanjog területén. Ő
segíthet az ingatlan dokumentumainak ellenőrzésében és a vásárlási folyamat
lebonyolításában.
• Egy független szakértő bevonása ingatlanügynök ellenőrzésére is hasznos
lehet.
7. Bankszámla nyitása és adószám (NIE) igénylése
• A spanyol ingatlan vásárlásához szükség van egy helyi bankszámlára és egy
külföldiek számára kiállított adószámra (Número de Identidad de Extranjero,
NIE).
8. Hosszú távú tervek
• Gondolj előre az esetleges felújításokra, fenntartási költségekre és a
bérbeadási lehetőségekre. Ellenőrizd a környék fejlesztési terveit, amelyek
befolyásolhatják az ingatlan értékét.
A gondos előkészület és a szakértők bevonása kulcsfontosságú a sikeres
vásárláshoz és az esetleges jogi vagy pénzügyi kockázatok elkerüléséhez.
Amire figyeljen az ingatlanosok kapcsán
A spanyolországi ingatlanvásárlás során egyes magyar ügyfelek negatív tapasztalatokat szereztek bizonyos magyar ingatlanügynökökkel kapcsolatban (is).
A leggyakoribb problémák közé tartoznak:
- Megtévesztő információk és túlzott ígéretek: Egyes ügynökök hamis ígéretekkel próbálják meggyőzni az ügyfeleket, például garantált bérbeadási lehetőségekkel vagy gyors értéknövekedéssel kecsegtetve.
- Túlárazott ingatlanok: Előfordul, hogy az ingatlanokat a valós piaci értéküknél magasabb áron kínálják, kihasználva a külföldi vásárlók tapasztalatlanságát.
- Hiányos vagy félrevezető tájékoztatás: Néhány ügynök nem nyújt teljes körű információt az ingatlan állapotáról, a környékről vagy a helyi szabályozásokról, ami később problémákhoz vezethet.
- Szerződéses és jogi problémák: Az ügyfelek néha olyan szerződéseket írnak alá, amelyek nem felelnek meg a spanyol jogszabályoknak, vagy nem védik megfelelően az érdekeiket.
- Pénzügyi visszaélések: Előfordul, hogy az ügynökök előleget vagy jutalékot kérnek anélkül, hogy megfelelő szolgáltatást nyújtanának, vagy számlát adnának róla.
E problémák elkerülése érdekében ajánlott alaposan tájékozódni az ingatlanügynökről, ellenőrizni referenciáit, és szükség esetén független jogi szakértőt bevonni a folyamatba.
További információk és tapasztalatok találhatók a "Spanyol ingatlanosok által átvert emberek részére" nevű Facebook-csoportban, ahol érintettek osztják meg történeteiket és tanácsaikat.
Egy másik forrás, amely összefoglalja a leggyakoribb problémákat és tanácsokat nyújt a spanyol ingatlanvásárlással kapcsolatban, a spanyolingatlantvasarolok.hu oldalon található figyelmeztetés.
Ezek az információk segíthetnek abban, hogy elkerüld a hasonló negatív tapasztalatokat a spanyolországi ingatlanvásárlás során.
Pizza taktika a lakásfoglalásnál
Pizza taktika a lakásfoglalásnál
Többek között Katalónia autonóm régiója is olyan hely, ahol a lakásfoglalók (ocupa-k) taktikája megjelenik, és Spanyolország különböző részein reprodukálódik. Ezek közül 1 az úgynevezett "pizza taktika", amely 2018 óta működik Spanyolországban,.
Szóval a lakásfoglalók pizzát rendelnek az általuk választott (megfigyelt) címre, ahol éppen nem lakik senki.
A házkapuban, de az utcán a futárt és kifizetik a pizzát.
Aztán eltűnnek 3 napra és elfoglalják a házat harmadnapon
Ha bejelentés után ( te, szomszéd, stb.) a rendőrség megérkezik, megmutathatnak egy pizza számlát a nevükre és az adott címmel amely megerősíti, hogy több mint 48 órája vannak "otthon".
Ha a a foglalók "bizonyítani tudják", hogy legalább 75 órán át otthonában voltak, ügyüket bírónak kell tárgyalnia. Addig maradnak.
Ez meg lehet 2 év is.
Tán vásárlás előtt egy helyi dörgést sok év óta ismerő tanácsadó nem árt, mert
azért van megelőzési lehetőség.
Persze, már az ingatlan helyszíne is ide tartozik.
Lakásfoglalók 1
Az Ocupas elleni küzdelem személyes története
(Tanácsunk a cikk alján.)
(okupa = lakásfoglaló)
Gala elmesélte, hogyan nézett szembe az ocupák problémájával, és hogyan nézett ki a kilakoltatásuk folyamata:
– Katalóniában élek. Jelzálogkölcsönt vettem fel a lakásra (egy duplex), és azt terveztem, hogy egy időre kiadom. 2020 elején pedig kiadtam néhány hónapra; az egyik emeleten az egyik család lakott, a másikat pedig egy háromtagú család (a szülők 50 évesek és a lányuk) bérelte, akikről később kiderült, hogy „okupák” (azok, akik mások házaiban és lakásaiban kuporognak) szerk.). Ez a család egy havi lakbért fizetett. Amikor az emeleti bérlők kiköltöztek, ez a család egyedül maradt az egész lakásban.
Amikor már megbeszéltük a távozásukat, eljöttem a kulcsaimért, és megállapítottam, hogy a lakás ajtaja el van zárva. Felhívtam őket, a válasz az volt, hogy állítólag nincsenek otthon. Teljes döbbenetben hívtam a rendőrséget. A rendőrség akkor érkezett, amikor már nem voltam ott; a guggolók kinyitották az ajtót, és közölték a rendőrséggel, hogy hat hónapot fizettek (valószínűleg hamis papír felmutatásával). Ezek után felhívtak a rendőrök, és azt mondták, hogy most bírósághoz kell fordulnom, mert állítólag legálisan tartózkodnak a lakásomban.
Elmentem egy ügyvédhez, aki a Btk. útját járta, és sajnos ezzel az ügyvéddel elvesztettünk egy évet – rossz kérelmet nyújtott be, amit a bíróság meg sem volt hajlandó vizsgálni. A második ügyvéddel pedig nem csak a bírósági időpontot, hanem a kilakoltatást is azonnal megkaptuk – ez a pereskedésem második évében történt.
De az itteni okupák eléggé tájékozottak, különösen azért, mert sok információval rendelkeznek (főleg, hogy Barcelona és Katalónia kormánya egész utasításarról, hogyan lehet megbizonyosodni arról, hogy az okupákat nem költöztetik ki). Ennek megfelelően ezek az emberek elkezdték követni ezeket az utasításokat: néhány nappal a bírósági tárgyalás előtt, ahol még egyszer jóvá kellett hagyniuk a kilakoltatás időpontját, a squatterek egy ingyenes ügyvédhez mentek. Ő viszont azt mondta, hogy nincs elég ideje az eset tanulmányozására; ennek következtében a tárgyalás időpontját további hat hónappal elhalasztották, a kilakoltatás időpontját pedig 2022 februárjára tolták át.
Így 2022 februárjában, egy-két nappal a kilakoltatás előtt újabb akció történik: az okupák azt mondják: "Mi itt kiszolgáltatott emberek vagyunk, ezért nem tudunk kilakoltatni." A bíróság felfüggeszti a kilakoltatást, és a kilakoltatást májusra helyezi át.
Egyébként ez az egész történet a kiszolgáltatott emberekről hamar szétesett a szemünk láttára. Mivel az okupák ingyenes ügyvédhez mentek, a szociális szolgálatok jöttek hozzájuk – feljegyezték, hogy rokonuk Katalóniában él, és van egy lakóhelyük, és nyugodtan költözhetnek oda. Sőt, egyáltalán turistaként érkeztek Barcelonába 2020-ban.
Májusban az ügyvédemmel a lakásomra jöttünk, és amit láttunk: emberek tömege állt a bejáratom előtt, és megakadályozott, hogy belépjek a bejáraton; a szomszédok kihívták a rendőrséget, akik megérkeztek és mentőket hívtak; nem volt elég, ezért elkezdték hívni az OMON-t, amely az ehhez hasonló tüntetéseket oszlatja; de sajnos éppen abban a pillanatban nem volt elérhető autó és az OMON sem érkezett meg. A kilakoltatásra végül nem került sor, mert a bírósági képviselő biztonsági intézkedések hiányában nem tudta végrehajtani. A kilakoltatást pedig ismét elhalasztották, most 2022 novemberére.
Érdemes megjegyezni, hogy ekkorra már egy politikai szubtext is közbeszólt az ügyemben: 2022 februárja után ez a család (az egyik szülőnek ukrán útlevele volt) lobbizni kezdett, hogy azzal, hogy ebben a lakásban élnek, az ellen vívják a kis háborújukat. az orosz úrnő (ami persze blöff volt, hiszen február előtt már két éve laktak a lakásomban).
Honnan jött ez a tömeg az ajtómon? Nyilvánvalóan ezek az okupák szindikátushoz fordultak védelmükért. Vannak ilyen szindikátusok Barcelonában és Katalóniában minden környéken – ők a felelősek azért, hogy felhívják az embereket, hogy így álljanak fel, és megakadályozzák őket a kilakoltatásban. Ezekben a szindikátusokban hozzáértő ügyvédek is dolgoznak, így a tulajdonos legkisebb gesztusát ellenállásként vagy fenyegetésként fogják felfogni az okupák felé; és ennek megfelelően a kilakoltatás folyamata még hosszabb ideig késik. Ezért semmi esetre sem szabad engedni a provokációnak.
Egész idő alatt az egyik megszálló Instagramján keresztül figyeltem a lakásomat; Láttam, hogy van egy macskájuk és egy kutyájuk. Ezt egyébként azért is teszik, hogy ne kerüljenek kilakoltatásra: ha jön egy végrehajtó kilakoltatni és látja, hogy kutya van, megtagadhatja a lakásba való belépést, mert itt jön szóba az állatjogok védelme stb. Valójában az összes okupa tudja, hogy beköltözhetnek a gyerekekbe, állatokba, hogy meghosszabbítsák szabad tartózkodásukat valaki más lakásában.
A demonstrálók a ház előtt gyűltek össze, hogy megakadályozzák a guggolók kilakoltatását
Mi történik ezután: jön a november, és egy héttel a kilakoltatás előtt az ügyvédem és én elkezdünk hívásokat és üzeneteket kapni a fent említett szindikátusoktól; azt mondják: "Gyere tárgyalóasztalhoz velünk, különben ugyanaz fog megtörténni, mint a múltkor." Az ügyvédem azt mondta, hogy soha ne kezdjünk tárgyalásokba zsarolókkal. Főleg, hogy már meg is egyeztünk a bírósággal, hogy ezúttal az OMON jön a kilakoltatásra.
Megérkezett az OMON, de a lakók már nem voltak a lakásban. A két bejárati ajtó belülről zárva volt, reteszelve, a lakásból egy kutya ugatott (kiderült, hogy a hangszórókban felvételről van szó). Körülbelül 2 óra telt el az ajtók kinyitása és a bejutás. A lakók nagy valószínűséggel éjszaka jöttek ki az ablakon, kötélen (ez a 3. emelet).
Milyen állapotban találjuk a lakást? A radiátorokat leszakították a falakról, a gázfűtőt ellopták, valamint számos bútort, mindegyik szörnyű, koszos állapotban volt. Általában újra kellett javítanom a lakásban, ahogy először is, mielőtt beengedtem volna a bérlőket.
Kiderült, hogy 2022 novemberében kaptam vissza a lakásomat, vagyis az egész folyamat 2 év 8 hónapig tartott.
Bírósági felvonulás a lakásba érkezéskor a végleges kilakoltatás érdekében
Bírósági felvonulás a lakásba érkezéskor a végleges kilakoltatás érdekében
Azt kell mondanom, hogy az én esetem nem volt könnyű, mert nagyon sok tényező akadályozta a kilakoltatást. Az első ügyvéd nem nyújtott be kérelmet; vesztettünk vele egy évet, aztán közbeszóltak a politikai események. Sok embernél ez gyorsabban történik.
Még ha a kilakoltatás első alkalommal nem is történt meg, másodszorra biztosan megtörténik. Nagyon gyakori, hogy a tárgyalás után még hat hónap telik el a kilakoltatásig, mert ezekért a kilakoltatásért egész sor áll a sorba. A bíróságok nem rendelkeznek elegendő forrással; nincs elég végrehajtó ahhoz, hogy körbejárja és kilakoltassa a guggolókat. Naponta 3-4 kilakoltatást el tudnak végezni, miközben több száz okupa van.
Ami az okupákat illeti, életre szóló adósságaik vannak, de általában lehetetlen őket kihozni belőlük. Minden információ a bírósági jegyzőkönyvben marad, de meg kell értened, hogy a squatterek nem olyan emberek, akiket ez nagyon érdekel.
Végső kilakoltatás
Végső kilakoltatás (a kép forrása – Crónica Global)
Látod, az emberek mindenhol mások; nem ez a gond. A probléma az, hogy Spanyolországban ez a fajta viselkedés igen biztatotta kormány által; vannak ezek a szindikátusok, amelyek segítik az okupákat, és ez nem büntetendő. Spanyolországban a squatterek már külön társadalmi jelenségnek számítanak.
Szeretnék egy megjegyzést fűzni a spanyolországi ingatlanokhoz. Az okupa-tevékenység problémája miatt egyáltalán nem érdekes az ország befektetési légköre az ingatlanok tekintetében, hiszen az itt vásárolni vágyóknak ezerszer kell védekezniük
Forrás: realting.com
Lehetőség: Még a vásárlás elött kérje helyi tanácsadó ( s ne az ingatlanos - mert ő eladni akar) tanáscát, mert a foglalás minden településen erősen helyfüggő!
